После вступления в силу закона о дачной амнистии сохранится ли необходимость согласования границ участка с соседями при проведении приватизации садовых участков? Сможет ли председатель самовольно оформить соседям документы для приватизации, несмотря на то что ему заявлено о возникновении спорного вопроса с соседями о границах участка? Будет ли нарушением с моей стороны отказ выдать председателю копии моих правоустанавливающих документов до разрешения спорного вопроса?
Как показывают наиболее типичные вопросы, задаваемые в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемый закон о дачной амнистии), у многих граждан существует неверное представление о последствиях принятия данного Закона.
В частности, необходимо отметить, что указанный Закон не отменяет постановку земельного участка на государственный кадастровый учет для государственной регистрации права или сделки. Представление кадастрового плана не требуется, если ранее такой план уже предоставлялся в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо проведение территориального землеустройства, т. е. работ по установлению и вынесению в натуру границ земельного участка. При проведении этих работ должны обеспечиваться интересы смежных землепользователей в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.), Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396. В процессе определения границ объекта землеустройства на местности, их согласования учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, обеспечивается путем их извещения в письменной форме не позднее, чем за 7 дней до начала работ. Следовательно, собственнику участка или по соглашению с ним организации, проводящей землеустроительные работы, необходимо уведомить всех смежных землепользователей, в том числе садоводческое объединение, поскольку участок граничит с землями общего пользования такого объединения. В случае поступления возражений спор решается в судебном порядке.
О наличии возражений могут свидетельствовать письма заинтересованных лиц в адрес правообладателя межуемого участка, землеустроительной организации, осуществляющей работы, территориального отдела Роснедвижимости, подразделения ФГУ «Земельно-кадастровая палата».
Пункт 3 ст. 20 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. от 30 июня 2006 г.) предусматривает в качестве основания для отказа в проведении государственного кадастрового учета нарушение прав смежных землепользователей.
При наличии сведений о нарушении Ваших прав владельцем соседнего земельного участка, целесообразно обратиться с мотивированными возражениями к владельцу этого участка, председателю садоводческого объединения, землеустроительной организации, в органы, осуществляющие проведение кадастрового учета. При этом законодательство не обязывает собственника участка предоставлять копии правоустанавливающих документов третьим лицам, в том числе государственным органам, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
В 1999 г. купил садовый участок. Есть свидетельство, кадастровый номер. Акт согласования границ у председателя, в выдаче отказал. Архивные документы не найдены. В договоре размеры участка условные, но по акту передачи он передан покупателю по фактическому состоянию на момент удостоверения договора. Размеры (фактические и по договору) записаны в техпаспорте БТИ, полученном перед продажей продавцом. На генплане условные размеры другие. Можно ли после дачной амнистии использовать техпаспорт БТИ как документ, подтверждающий фактические размеры участка?
Вероятно, проблема заключается в утрате землеустроительного дела в отношении земельного участка, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой ситуации необходимо проведение межевых работ, постановка земельного участка на кадастровый учет, несмотря на то что юридически участок считается существующим объектом права.
Для уточнения местоположения земельного участка целесообразно запросить копию его плана, хранящуюся в материалах дела правоустанавливающих документов в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Копия плана позволит сопоставить данные о площади и конфигурации участка с планом, составленным БТИ, генпланом (проектом застройки) садоводческого объединения.
В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.), Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396, при определении границ объекта землеустройства на местности, их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием. Интересы указанных лиц обеспечиваются путем их извещения в письменной форме не позднее, чем за 7 дней до начала работ. Следовательно, собственнику участка или по соглашению с ним организации, проводящей землеустроительные работы, необходимо уведомить всех смежных землепользователей, в том числе садоводческое объединение, поскольку участок граничит с землями общего пользования такого объединения. При неявке на согласование к материалам землеустроительного дела будут приобщены сведения об уведомлении заинтересованных лиц. В случае, если кто-либо из смежных землепользователей заявит возражения, спор будет решаться в судебном порядке.
Согласно Федеральному закону от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», вступившему в силу с 1 сентября 2006 г., при наличии расхождений в сведениях о площади участка в правоустанавливающих документах и материалах межевания, государственный кадастровый учет земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади в материалах межевания. Исключение составляют ситуации, когда размер уточненной площади в материалах межевания превышает указанную в правоустанавливающем документе площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными актами субъектов Федерации или нормативными актами органов местного самоуправления для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения садоводства, составляет 0,06 га (ст. 1 Закона МО от 17 июня 2003 г. № 63/2003-03 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»). Если уточненная площадь не превышает названных пределов, участок подлежит постановке на кадастровый учет. При этом сведения об уточненной площади вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним без повторной регистрации права, на основании заявления правообладателя и кадастрового плана земельного участка.
Как будут решаться земельные споры и вопросы, связанные с нарушением норм пожарной безопасности, санитарных и строительных норм, для членной садоводческих товариществ в связи с так называемой дачной амнистией? Как нарушителя привлечь к ответственности
В соответствии со ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
В то же время органами местного самоуправления могут приниматься меры по заключению мировых соглашений и примирению спорящих сторон (ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ). Однако какие конкретно меры могут приниматься органами местного самоуправления, закон не конкретизирует. Вероятно, в основном это будет разъяснительная работа.
Таким образом, с принятием федерального закона о дачной амнистии процедуры рассмотрения земельных споров не изменились.
Также не изменился и порядок привлечения к ответственности за нарушения норм пожарной безопасности, санитарных, строительных, иных правил и нормативов. Составы административных правонарушений, процедуры рассмотрения дел, перечень органов, уполномоченных на выявление правонарушений и привлечение виновных к ответственности, определены в КоАП РФ. Дополнительные составы правонарушений и органы, уполномоченные на их выявление, определяются законами субъектов РФ.
Для привлечения нарушителя к ответственности необходимо выявить факт правонарушения, закрепить его в предусмотренных законодательством процессуальных формах. В частности, ст. 26.1 КоАП РФ устанавливает перечень обстоятельств, подлежащих выяснению по делу об административном правонарушении:
– наличие события административного правонарушения;
– лицо, совершившее противоправные действия (бездействие), за которые КоАП РФ или законом субъекта Федерации предусмотрена административная ответственность;
– виновность лица в совершении административного правонарушения;
– обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность;
– характер и размер ущерба, причиненного административным правонарушением;
– обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении;
– иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также причины и условия совершения административного правонарушения.
Имеющие значения для дела обстоятельства устанавливаются доказательствами (документами, показаниями свидетелей, объяснениями лиц, в отношении которых ведется дело об административном правонарушении, вещественными доказательствами и т. д.).
Административное здание находится в долевой собственности. Другие собственники согласия на совместный выкуп земли под зданием не дают. Аренда очень дорогая. Есть ли другие варианты оформления земли под свою долю здания?
Согласно п. п. 3, 5 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица вправе приобрести данный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для приобретения прав на земельный участок указанные лица совместно обращаются в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган.
Как видно из приведенных законоположений, перспектива оформления права собственности на земельный участок зависит от наличия совместного обращения собственников расположенного на нем здания.
Приобретение права собственности в индивидуальном порядке возможно, если земельный массив под зданием является делимым, т. е. может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого осуществляется без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В этом случае (например, если здание состоит из нескольких корпусов либо иных частей, земельные участки под которыми могут быть обособлены) соответствующая часть земельного массива формируется в виде отдельного земельного участка с присвоением ему кадастрового номера.
Вместе с тем для решения вопроса подобным образом, вероятно, потребуется судебное разбирательство, поскольку органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, как правило, направляют отказы на соответствующие обращения собственников. Так, в схожей ситуации Арбитражный суд Московской области в решении от 15 марта 2005 г. по делу № А41-К2-20819/04 удовлетворил требование заявителя о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка под частью здания. При этом суд исходил из того, что заявитель является единоличным собственником обособленного объекта недвижимого имущества (части здания) и земельный участок под зданием не сформирован как неделимый.
Данное решение во многом основано на позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 5 марта 2004 г. № 82-О. Согласно этой позиции при рассмотрении споров, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, суду надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного п. 5 ст. 36 ЗК РФ совместного обращения сособственников в уполномоченный орган, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.
Установление неделимости участка повлечет за собой отказ в удовлетворении заявления. В частности, уже после принятия Конституционным Судом указанного Определения Президиум ВАС РФ в Постановлении от 20 июля 2004 г. № 3934/04 отказал в удовлетворении требования об оформлении права собственности на земельный участок по мотивам его неделимости.
Возможно ли увеличить земли поселений за счет несмежных с поселением территорий?
В соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. от 17 апреля 2006 г.; с изм. от 3 июня 2006 г.) установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.
Таким образом, формально отнесение земельных участков к землям поселений связано только с установлением или изменением черты поселений. При этом федеральное законодательство не конкретизирует, должны ли земельные участки, включаемые в черту поселения, непосредственно граничить с его территорией или нет.
По смыслу градостроительного законодательства, исходящего из принципа устойчивого развития территорий (п. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ), появление земельных участков, относящихся к тому или иному поселению и не имеющих непосредственной связи с ним, представляет собой аномалию, поскольку возникают объективные сложности с обеспечением таких участков необходимой инфраструктурой, инженерными сетями и пр.
Вместе с тем существуют примеры, когда отдельные территории, принадлежащие к одному населенному пункту, не имеют с ним общих границ. Для включения в состав территории населенного пункта таких земельных участков необходимо, чтобы соответствующее проектное решение предусматривалось, например, в документах территориального планирования и не противоречило законодательству субъектов Федерации, т. к. в настоящее время порядок установления черты поселений на федеральном уровне практически не урегулирован.
